Resolvemos tus dudas sobre la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento, REAL DECRETO LEY 8/2026: Prórroga extraordinaria y limitación de renta.

1. ¿Qué es la prórroga extraordinaria?
Es una facultad que permite al arrendatario de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, vigente en el momento de entrada en vigor de la norma, solicitar una prórroga extraordinaria de la duración del contrato por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales.

2. ¿Cuándo se puede solicitar?
Según la literalidad de la norma, se puede solicitar en los siguientes casos:
• Cuando el periodo de prórroga obligatoria (art. 9.1 LAU) finalice entre el 22 de
marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027.
• Cuando finalice el periodo de prórroga tácita previsto en los artículos 10.1 y 10.2
de la LAU.
Interpretación : para que finalice la prórroga obligatoria, debe existir un preaviso del arrendador (mínimo 4 meses) o que el contrato estipule claramente el fin del plazo sin necesidad de preaviso adicional. Si no queda claro que el periodo de duración mínima ha finalizado, el arrendatario no podría formular la solicitud. No parece aplicable, según la norma, a contratos renovados por tácita reconducción.3. ¿Se aplica automáticamente?
No. Requiere una solicitud expresa del arrendatario. Sin ella, el contrato se extinguirá según el régimen ordinario de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

4. ¿Está el arrendador obligado a aceptarla?
El arrendador está obligado a someter el contrato a dicha prórroga si se cumplen los requisitos, excepto en estos supuestos:
• Acuerdo expreso entre las partes, en otros términos.
• Formalización de un nuevo contrato.

• Necesidad de la vivienda para uso propio (según art. 9.3 LAU), comunicada en tiempo y forma.
• Acuerdo para un nuevo contrato con una renta inferior a la vigente.

6. Casos de coarrendamiento:
En viviendas con varios inquilinos, la solicitud debe ser conjunta por todos los arrendatarios. La iniciativa unilateral de uno solo no es suficiente para activar la prórroga, ya que afecta a la duración, un elemento esencial del contrato.

7. Limitación del 2% en la actualización de la renta Se establece un tope máximo del 2% para las actualizaciones anuales de renta mientras la norma esté en vigor.
• Grandes tenedores: El límite del 2% es imperativo.
• No grandes tenedores: Se puede pactar un porcentaje distinto, pero en defecto
de acuerdo, el tope es el 2%.
• Actualizaciones ya comunicadas: Si el alquiler ya se pagó antes de la norma, no se revisa. Si se comunicó pero aún no se ha pagado, debe ajustarse al 2% si el índice pactado era superior.

Análisis y Recomendaciones Adicionales:
Dada la fecha actual, nos encontramos en el periodo crítico de 30 días para la convalidación de la norma. Es fundamental tener en cuenta:
1. Incertidumbre jurídica: Existe un margen interpretativo relevante que podría acabar en los tribunales. Se aconseja buscar acuerdos amistosos para evitar costes judiciales.
2. Verificación de fechas: Propietarios, API, Administradores de Fincas, y abogados, deben revisar minuciosamente el calendario de prórrogas antes de enviar notificaciones de extinción para evitar generar controversias innecesarias.
3. Contratos de temporada: Es importante recordar que este régimen no se aplica a contratos de temporada o por habitaciones, solo a vivienda habitual.