Ajankohtainen tilanne: Espanjan kuninkaan asetuksena annetun lain (Real Decreto-ley, RDL) 29/2026 säännökset ovat olleet voimassa 8.10.2026 alkaen. RDL 28/2026 on julkaistu, mutta sen on määrä tulla voimaan 15.11.2026. Molemmat säädökset odottavat parlamentin vahvistusta.

Espanjan RDL 29/2026 ja RDL 28/2026 tuovat merkittäviä muutoksia asuinhuoneistojen vuokraukseen. Muutokset koskevat vuokrasopimusten jatkamista, irtisanomisesta tai uusimatta jättämisestä ilmoittamisen määräaikoja, vuokralaiselle mahdollisesti maksettavaa korvausta, määräaikaista tilapäisvuokrausta, huonevuokrausta ja vuokran tarkistamista. Soveltuminen riippuu sopimuksen tekoajankohdasta ja käyttötarkoituksesta, päättymisajankohdasta sekä siitä, sijaitseeko asunto virallisesti määritellyllä kireän asuntomarkkinan alueella.

Mikä on jo voimassa ja mikä muuttuu 15. marraskuuta?

RDL 29/2026 on pääsääntöisesti tullut voimaan 8. lokakuuta, mutta sen voimassaolon jatkuminen riippuu parlamentin vahvistuksesta.

Tällä hetkellä tavanomainen jatkamismenettely perustuu vuosittaisiin jatkoihin enintään kolmen vuoden ajan sen jälkeen, kun viiden vuoden vähimmäiskesto on täyttynyt, tai seitsemän vuoden jälkeen, jos vuokranantaja on oikeushenkilö. Vuokranantajan yleinen ilmoitusaika on neljä kuukautta ja vuokralaisen kaksi kuukautta.

Jos RDL 28/2026 pysyy voimassa ja tulee voimaan 15. marraskuuta, uudet jatkokaudet ovat peräkkäisiä viiden tai seitsemän vuoden jaksoja, ja vuokranantajan ilmoitusaika pitenee kuuteen kuukauteen. Jos sopimus on jo aiemman sääntelyn mukaisella vuosittaisella jatkokaudella, kyseinen vuosi on ensin saatettava päätökseen.

Jatkokaudet eivät kerry automaattisesti yhteen

RDL 29/2026 antaa vuokralaiselle mahdollisuuden hakea poikkeuksellista jatkoa vuosittaisina jaksoina enintään kahdeksi vuodeksi tietyissä vakituisen asunnon vuokrasopimuksissa, jotka olivat voimassa 8. lokakuuta. Vuokralaisen on oltava maksanut vuokransa asianmukaisesti ja kuukausittain edeltävien kahdeksan kuukauden aikana.

Jatkon saaminen ei sinänsä edellytä vuokralaisen haavoittuvaa asemaa eikä sitä, että vuokranantaja olisi suurvuokranantaja. Vuokranantajan on hyväksyttävä pyyntö, elleivät osapuolet sovi toisin, tee uutta sopimusta, asunnolle ole todellista ja näytettävissä olevaa omaa käyttötarvetta tai sovi jatkamisesta vähintään 5 prosenttia alemmalla vuokralla.

Kireän asuntomarkkinan alueella sovellettava enintään kolmen vuoden jatko on ensisijainen. Poikkeuksellinen kahden vuoden jatko ei myöskään korvaa tavanomaista viiden tai seitsemän vuoden jatkoa silloin, kun viimeksi mainittu soveltuu.

Esimerkki: vuokralaisen pyytämä jatko

Säännöksen soveltamisalaan kuuluva vuokralainen, joka on maksanut vuokransa ajallaan, voi pyytää enintään kahta lisävuotta, vaikka vuokranantajalla olisi vain yksi asunto. Jos vuokralaisella on oikeus kolmen vuoden jatkoon kireän asuntomarkkinan alueella, sitä sovelletaan ensisijaisesti: jatkoja ei lasketa yhteen.

Sopimuksen uusimatta jättäminen ja korvaus uuden sääntelyn mukaan

RDL 28/2026:n suunnitellusta voimaantulosta alkaen vuokranantajan ilmoitus siitä, ettei sopimusta jatketa, voi synnyttää korvausvelvollisuuden. Keskenään verrataan valtion vuokrien viitejärjestelmän asuntokohtaisen vaihteluvälin ylärajan mukaista kahdentoista kuukauden vuokraa ja saman kuukausiarvon mukaista yhden kuukauden vuokraa jokaista asunnossa asuttua vuotta kohti. Jos asuntokohtaista viitearvoa ei ole saatavissa, käytetään voimassa olevaa vuokraa.

Poikkeuksia ovat esimerkiksi yksityishenkilönä toimivan vuokranantajan tai tiettyjen perheenjäsenten todellinen asunnontarve, vuokralaisen käytettävissä oleva toinen sopiva asunto samassa kunnassa, uusi vuokrasopimus tai asianmukaisen tarjouksen hylkääminen. Peruste on eriteltävä kirjallisesti. Ennen 7. lokakuuta asianmukaisesti annetut ilmoitukset säilyttävät vaikutuksensa eivätkä synnytä tätä korvausta.

Esimerkki: korvauksen suuntaa-antava laskelma

Jos viitejärjestelmän ylärajan mukainen kuukausiarvo on 1 200 euroa ja vuokralainen on asunut asunnossa kahdeksan vuotta, verrataan summia 14 400 euroa ja 9 600 euroa. Tässä havainnollistavassa tapauksessa sovellettaisiin suurempaa summaa eli 14 400 euroa.

Tilapäisvuokraus ja huonevuokraus

Tilapäisen vuokrasopimuksen on perustuttava perusteltuun syyhyn, joka ilmoitetaan sopimuksessa ja jonka vuokranantaja voi näyttää toteen. Sopimuksen on kestettävä yli 31 päivää ja pääsääntöisesti enintään 12 kuukautta, ellei tilapäisyyden peruste jatku ja sitä voida osoittaa.

Jos määräaika ylittyy ilman perusteltua syytä tai samat osapuolet tekevät samasta asunnosta yli kaksi peräkkäistä tilapäistä vuokrasopimusta, sopimukseen voidaan soveltaa vakituisen asunnon vuokrausta koskevia sääntöjä ensimmäisestä sopimuksesta alkaen. Pelkkä nimitys ”opiskelijavuokraus” tai 11 kuukauden kesto ei riitä.

Ennen 8. lokakuuta tehdyt aidosti tilapäiset sopimukset säilyvät aiemman sääntelyn piirissä sovitun päättymisajankohdan loppuun; uusimisen on täytettävä uudet vaatimukset. Huonevuokrauksessa samanaikaisesti perittävien vuokrien yhteissumma ei saa ylittää koko asunnon vuokraan sovellettavaa määrää.

Miten vuokraa voidaan nyt tarkistaa?

Vuotuinen vuokrankorotus edellyttää nimenomaista sopimusehtoa, ja tarkistus tehdään sopimuksen vuosipäivänä. Jos ehdossa ei yksilöidä indeksiä tai laskentatapaa, käytetään viimeksi julkaistua IRAV-indeksiä. Tämä indeksi rajoittaa tarkistusprosenttia; valtion vuokrien viitejärjestelmä määrittää vuokratasoja. Kyse on eri asioista.

Ajalla 8.10.2026–31.12.2027 sovellettavan enimmäisviitevuokran ylittävää vuokraa ei saa korottaa, mutta sitä ei myöskään tarvitse automaattisesti alentaa. Muissa tapauksissa osapuolet voivat sopia uudesta tarkistuksesta; ilman uutta sopimusta korotus saa olla enintään 2 prosenttia, kuitenkin aina tiukempaa sovellettavaa rajoitusta noudattaen.

Esimerkki: vuotuinen vuokran tarkistus

Jos kuukausivuokra on 1 000 euroa, sopimusehto viittaa 3 prosentin indeksiin, oletettu IRAV on 1,8 prosenttia eikä uutta sopimusta tehdä, enimmäiskorotus olisi 18 euroa kuukaudessa. Jos vuokra jo ylittää sovellettavan enimmäisviitevuokran, sitä ei voida korottaa.

Kulut, vakuudet ja korjaukset

Vuokranantaja vastaa vuokrasopimuksen hallinnointiin, valmisteluun, tekemiseen, muuttamiseen ja uusimiseen liittyvistä kuluista. Niitä ei saa siirtää vuokralaiselle toisella nimikkeellä. Vakituisen asunnon lakisääteinen vuokravakuus (fianza) on edelleen yhden kuukauden vuokran suuruinen. Lisävakuus saa olla enintään kahden kuukauden vuokraa vastaava enintään viiden tai seitsemän vuoden vakituisen asunnon vuokrasopimuksessa ja yhden kuukauden vuokraa vastaava tilapäisessä vuokrasopimuksessa. Vuokralaista ei myöskään voida velvoittaa maksamaan vuokranantajan vuokranmaksun laiminlyöntiä kattavaa vakuutusta.

Tiettyjä välttämättömiä korjauksia varten säädetään menettely. Ennen korjauskulujen vähentämistä tulevista vuokrista on noudatettava ilmoitusvelvollisuutta ja määräaikoja sekä esitettävä vaaditut tositteet.

Muutoksia myös verotukseen

RDL 29/2026 muuttaa vakituisen asunnon vuokrauksesta saatavien tulojen verotuksessa vuokranantajille myönnettäviä vähennyksiä ja ottaa käyttöön valtion verovähennyksen tietyille vuokralaisille. Koska prosentit, rajat ja soveltamisajankohdat riippuvat useista edellytyksistä, tilanne kannattaa arvioida tapauskohtaisesti.

Mitkä asiakirjat kannattaa tarkistaa?

Ennen sopimuksen uusimista, vuokran tarkistamista tai vuokrasuhteen päättämistä kannattaa koota vuokrasopimus liitteineen, olennaiset päivämäärät, ilmoitukset ja vastaanottotodisteet, maksutositteet, tilapäisvuokrauksen peruste, vuokrahistoria sekä tieto mahdollisesta kireän asuntomarkkinan alueen määrittelystä.

Eri tilanteisiin voi soveltua erilaisia siirtymäsäännöksiä. NT Gestión Inmobiliaria voi tarkistaa asiakirjat ja tarjota kiinteistöalan, oikeudellisten kysymysten sekä espanjan ja suomen välisen kääntämisen asiantuntija-apua, jotta vuokranantajat ja vuokralaiset voivat tehdä päätöksiä turvallisemmin.

Viralliset lähteet

• Espanjan virallisen säädöskokoelman (BOE) Real Decreto-ley 29/2026
• Espanjan virallisen säädöskokoelman (BOE) Real Decreto-ley 28/2026