Nuevos decretos del alquiler en 2026: qué cambia para propietarios e inquilinos

Situación actual: El RDL 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre de 2026. El RDL 28/2026 está publicado, pero su entrada en vigor está prevista para el 15 de noviembre de 2026. Ambos reales decretos-leyes están pendientes de convalidación parlamentaria.

Los Reales Decretos-leyes 29/2026 y 28/2026 introducen cambios importantes en el alquiler de vivienda en España. Afectan a las prórrogas, los preavisos, la posible indemnización al inquilino, los contratos temporales, el alquiler por habitaciones y la actualización de la renta. Su aplicación concreta depende de la fecha y el destino del contrato, su vencimiento y la posible declaración de zona tensionada.

Qué está vigente y qué cambia el 15 de noviembre

El RDL 29/2026 produce efectos con carácter general desde el 8 de octubre, aunque su continuidad dependerá de la convalidación parlamentaria.

Ahora, la prórroga ordinaria mantiene anualidades hasta un máximo de tres años después del periodo mínimo de cinco años, o siete si el arrendador es una persona jurídica. El preaviso general es de cuatro meses para el propietario y dos para el inquilino.

Si el RDL 28/2026 conserva su eficacia y entra en vigor el 15 de noviembre, las nuevas prórrogas serán por periodos sucesivos de cinco o siete años y el preaviso del propietario pasará a seis meses. Quien ya esté en una anualidad del régimen anterior deberá terminarla primero.

Las prórrogas no se suman automáticamente

El RDL 29/2026 permite al inquilino solicitar una prórroga extraordinaria por anualidades, hasta un máximo de dos años, para determinados contratos de vivienda habitual vigentes el 8 de octubre. Debe estar al corriente del alquiler y haber pagado mensualmente durante los ocho meses anteriores.

No exige por sí misma vulnerabilidad ni que el propietario sea gran tenedor. El arrendador deberá aceptarla, salvo acuerdo distinto, nuevo contrato, necesidad real y acreditada o una renovación pactada con una renta al menos un 5 % inferior.

La prórroga de hasta tres años en zona tensionada es preferente. La extraordinaria de dos años tampoco sustituye una renovación ordinaria de cinco o siete años cuando esta resulte aplicable.

Ejemplo Prórroga solicitada por el inquilino

Una inquilina incluida en este supuesto y al corriente de pago puede solicitar hasta dos anualidades, aunque su propietario solo tenga una vivienda. Si le correspondiera la prórroga de tres años por zona tensionada, se aplicaría esta de forma preferente: ambas protecciones no se acumulan.

No renovación e indemnización desde el nuevo régimen

Desde la entrada prevista del RDL 28/2026, una no renovación comunicada por el propietario podrá generar una indemnización. Se compararán doce mensualidades del valor superior del rango individualizado del sistema estatal de referencia y una mensualidad de ese valor por cada año de residencia. Si no existe valor individualizado, se empleará la renta vigente.

Hay excepciones, entre ellas la necesidad real de la vivienda por el propietario particular o ciertos familiares, otra vivienda apta del inquilino en el mismo municipio, un nuevo contrato o el rechazo de una oferta válida. La causa debe detallarse por escrito. Los preavisos válidos anteriores al 7 de octubre conservan su eficacia y no generan esta compensación.

Ejemplo Cálculo orientativo de la indemnización

Con un valor superior de referencia de 1.200 euros y ocho años de residencia, se compararían 14.400 euros y 9.600 euros. En este supuesto ilustrativo correspondería el importe mayor: 14.400 euros.

Alquiler temporal y por habitaciones

Un alquiler temporal debe responder a una causa justificada, indicada en el contrato y acreditable por el arrendador. Debe durar más de 31 días y, en general, no superar doce meses, salvo que la causa continúe y se acredite.

Superar ese plazo sin justificación o encadenar más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y vivienda puede activar el régimen de vivienda habitual desde el primero. Llamarlo «de estudios» o fijar once meses no basta.

Los contratos temporales auténticos anteriores al 8 de octubre conservan su régimen hasta el plazo pactado; la renovación deberá adaptarse. En alquiler por habitaciones, la suma de las rentas simultáneas no podrá superar la aplicable a la vivienda completa.

Cómo se actualiza ahora la renta

La actualización anual exige cláusula expresa y se aplica en el aniversario. Si no concreta índice o método, se utiliza el último IRAV publicado. Este índice limita el porcentaje de revisión; el sistema estatal de referencia determina importes de renta. No son lo mismo.

Entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, una renta superior al máximo de referencia aplicable no podrá incrementarse, pero tampoco deberá reducirse automáticamente. En los demás casos cabe un nuevo acuerdo y, si no lo hay, el aumento no podrá superar el 2 %, respetando siempre el límite más restrictivo.

Ejemplo Actualización anual

Con una renta de 1.000 euros, una cláusula ligada a un índice del 3 %, un IRAV hipotético del 1,8 % y sin nuevo acuerdo, el aumento máximo sería de 18 euros mensuales. Si la renta ya superara el máximo de referencia aplicable, no podría incrementarse.

Gastos garantías y reparaciones

La gestión, preparación, formalización, modificación y renovación del contrato son gastos del arrendador; no pueden trasladarse al inquilino bajo otro nombre. La fianza residencial sigue siendo de una mensualidad. La garantía adicional no podrá superar dos mensualidades en vivienda habitual de hasta cinco o siete años, ni una en alquiler temporal. Tampoco cabe imponer al inquilino el seguro de impago del propietario.

Para determinadas reparaciones necesarias se establece un procedimiento. Antes de compensar su coste con rentas futuras deben cumplirse la comunicación, los plazos y la justificación documental exigidos.

También existen cambios fiscales

El RDL 29/2026 modifica las reducciones fiscales del propietario por el alquiler de vivienda habitual e incorpora una deducción estatal para determinados inquilinos. Como los porcentajes, límites y fechas dependen de varios requisitos, conviene analizarlos de forma individual.

Qué documentación conviene revisar

Antes de renovar, actualizar o finalizar un contrato conviene reunir el contrato y sus anexos, fechas, preavisos y justificantes de recepción, pagos, causa temporal, historial de rentas y la posible declaración de zona tensionada.

Cada caso puede quedar sometido a reglas transitorias distintas. NT Gestión Inmobiliaria puede revisar la documentación y ofrecer acompañamiento inmobiliario, legal y de traducción en español o finés para que propietarios e inquilinos decidan con mayor seguridad.

Este contenido tiene carácter informativo. 

Fuentes oficiales

Real Decreto-ley 29/2026 en el Boletín Oficial del Estado

Real Decreto-ley 28/2026 en el Boletín Oficial del Estado